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      如皋市行政規(guī)范性文件 下載word版 下載pdf版

      市政府關(guān)于印發(fā)《如皋市住宅物業(yè)管理辦法》的通知

      (2024年10月9日如皋市人民政府皋政規(guī)〔2024〕3號(hào)文發(fā)布 自2024年12月1日起實(shí)施)

      各鎮(zhèn)(區(qū)、街道)人民政府(管委會(huì)、辦事處),市各委、辦、局、行、社、公司,市各直屬單位:

      《如皋市住宅物業(yè)管理辦法》已經(jīng)十八屆市政府第四十一次常務(wù)會(huì)議討論同意修改,現(xiàn)印發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真貫徹實(shí)施。

      如皋市人民政府

      2024年10月9日

      (此件公開發(fā)布)

      如皋市住宅物業(yè)管理辦法

      第一章 總則

      第一條  為規(guī)范我市物業(yè)管理秩序,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《南通市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。

      第二條  我市商品房小區(qū)、保障房(安置房)居住區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。

      暫不具備條件的老舊小區(qū)、零星分散住宅樓棟由社區(qū)統(tǒng)一進(jìn)行保潔服務(wù),費(fèi)用由村(居)民委員會(huì)向被服務(wù)對(duì)象收取,市財(cái)政給予一定的政策扶持,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)創(chuàng)造條件,逐步實(shí)行物業(yè)管理。

      具備條件的鎮(zhèn)村集中居住區(qū)鼓勵(lì)實(shí)行物業(yè)管理。

      第三條  物業(yè)管理在市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,遵循黨建引領(lǐng)、主管部門監(jiān)督管理、屬地政府具體負(fù)責(zé)、職能部門齊抓共管、業(yè)主自治和專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的協(xié)同工作原則。

      第四條  物業(yè)服務(wù)行業(yè)享受省、市對(duì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)稅收、用工就業(yè)、人員保險(xiǎn)與培訓(xùn)等方面的扶持和激勵(lì)政策,鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)項(xiàng)目過程中,配備智能化產(chǎn)品,采用新技術(shù)、新方法,提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

      第五條  如皋市城市管理局(以下簡(jiǎn)稱“市城管局”)是本市物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門,負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核評(píng)優(yōu)等工作,主要職責(zé)包括:

      (一)負(fù)責(zé)研究制定物業(yè)管理和現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策,指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)實(shí)施自律性規(guī)范;

      (二)負(fù)責(zé)物業(yè)用房的移交、使用情況監(jiān)管,參與新建小區(qū)的綜合驗(yàn)收;

      (三)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展承接查驗(yàn)活動(dòng),負(fù)責(zé)承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案;

      (四)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)工作,負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的定期考核、信用評(píng)定、星級(jí)評(píng)定以及評(píng)先評(píng)優(yōu)活動(dòng);

      (五)負(fù)責(zé)前期物業(yè)招投標(biāo)的監(jiān)管和備案,負(fù)責(zé)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批;

      (六)負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用監(jiān)管工作;

      (七)負(fù)責(zé)對(duì)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和考核;

      (八)負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))的備案、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和考核;

      (九)依法查處物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中涉及市城管局職能的違法行為;

      (十)履行法律法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定的其他職責(zé)。

      第六條  公安、發(fā)展改革、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)督管理、數(shù)據(jù)局、消防救援、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、衛(wèi)生健康等相關(guān)部門按照各自職責(zé),建立物業(yè)投訴處理制度,會(huì)同市城管局、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示相關(guān)職責(zé)事項(xiàng)和聯(lián)系方式,依法做好物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

      供電、供水、供氣、供熱、郵政通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由其管理的設(shè)備設(shè)施的運(yùn)營(yíng)及安全負(fù)責(zé),定期檢查維護(hù)和更新。

      第七條  街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制,明確物業(yè)管理工作的職能部門,配備滿足轄區(qū)物業(yè)管理工作需要的專職工作人員,負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系,促進(jìn)物業(yè)管理與基層社會(huì)治理深度融合。主要職責(zé)為:

      (一)負(fù)責(zé)引導(dǎo)村(居)民委員會(huì)建立以黨建為引領(lǐng)的綜合治理平臺(tái),發(fā)揮社區(qū)黨組織在基層社會(huì)治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用;

      (二)負(fù)責(zé)小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)的籌備和選舉工作,指導(dǎo)、協(xié)助任期屆滿的業(yè)主委員會(huì)依法開展換屆選舉工作;

      (三)建立投訴處置機(jī)制,協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛;

      (四)制訂住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)非正常退出應(yīng)急預(yù)案,負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出導(dǎo)致住宅小區(qū)失管狀態(tài)的處置;

      (五)負(fù)責(zé)安置房居住區(qū)管理規(guī)章制度的制定,對(duì)安置房居住區(qū)配套建設(shè)屬集體資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性用房接管和招租,監(jiān)督國(guó)有、集體管理資金的使用及管理;

      (六)負(fù)責(zé)對(duì)安置房居住區(qū)物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核,負(fù)責(zé)安置房居住區(qū)物業(yè)考核補(bǔ)助費(fèi)用撥付;

      (七)協(xié)助市城管局開展對(duì)物業(yè)、業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))的考核及評(píng)先評(píng)優(yōu)等工作;

      (八)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行職責(zé)和義務(wù);

      (九)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)突發(fā)公共事件的應(yīng)對(duì),落實(shí)市政府依法采取的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))開展應(yīng)對(duì)工作,并給予支持;

      (十)其他應(yīng)當(dāng)開展的物業(yè)管理工作。

      第八條  村(居)民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展社區(qū)管理以及社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作,主要職責(zé)為:

      (一)負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)日常物業(yè)管理工作,配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))依據(jù)法律法規(guī)開展業(yè)主自治;

      (二)依托社區(qū)黨組織,建立多部門參與的聯(lián)席會(huì)議制度,協(xié)調(diào)處理小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛;

      (三)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))處置住宅小區(qū)日常矛盾糾紛;

      (四)協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組建業(yè)主大會(huì)籌備組、推動(dòng)業(yè)主大會(huì)的召開、業(yè)主委員會(huì)的選舉或換屆等工作;

      (五)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)安置房居住區(qū)物業(yè)管理,協(xié)助收繳物業(yè)費(fèi),監(jiān)督公共部位設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)及維修資金的使用,完成安置房居住區(qū)各類創(chuàng)建等公益性任務(wù);

      (六)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的網(wǎng)格巡查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)制止違法建設(shè),協(xié)助市城管局、生態(tài)環(huán)境局、公安局、消防救援大隊(duì)等行政部門做好住宅區(qū)違法建設(shè)拆除、環(huán)境污染整治、治安防范和消防隱患排查等方面的工作;

      (七)協(xié)助開展其他物業(yè)管理相關(guān)工作。

      第九條  如皋市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)依法制定行業(yè)自律制度和組織實(shí)施行業(yè)規(guī)范,定期開展物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估,協(xié)助市城管局做好信用信息管理,加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)合同履約管理,推動(dòng)全市物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、品牌化,促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),提升整體服務(wù)水平。

      第二章 業(yè)主和業(yè)主組織

      第十條  一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

      符合下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱“業(yè)主大會(huì)”)會(huì)議:

      (一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的;

      (二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到50%以上的。

      第十一條  符合成立業(yè)主大會(huì)條件的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi),組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

      籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、村(居)民委員會(huì)、公安派出所等派員組成?;I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主協(xié)商推薦產(chǎn)生。

      籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù),其中業(yè)主成員不少于60%?;I備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。

      籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi),將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示時(shí)間不得少于十五日。

      籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。市城管局負(fù)責(zé)制定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的范本。

      業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

      業(yè)主委員會(huì)由五至十一人單數(shù)組成,每屆任期三至五年。

      鼓勵(lì)和支持業(yè)主中的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員和其他社會(huì)知名人士參加業(yè)主委員會(huì)選舉。

      第十二條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),向市城管局和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)辦理備案。

      業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi),備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

      第十三條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定、業(yè)主大會(huì)的決定以及經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員的提議召開會(huì)議,會(huì)議召開前應(yīng)當(dāng)告知村(居)民委員會(huì),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程,聽取業(yè)主的意見和建議。

      業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔,業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定,參會(huì)委員應(yīng)當(dāng)簽字確認(rèn),并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

      第十四條  業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和村(居)民委員會(huì)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組,由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。換屆選舉小組人員的構(gòu)成參照首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

      換屆選舉小組成立至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)期間,業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人等共同管理事項(xiàng),組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況,需要立即使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。

      業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)出現(xiàn)成員空缺、不能正常開展工作或不依法履行職責(zé)的,應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定補(bǔ)足或者重選。

      第十五條  業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后因故未換屆的,應(yīng)當(dāng)將印章、財(cái)務(wù)賬簿憑證、業(yè)主名冊(cè)、會(huì)議記錄、文書檔案等資料移交村(居)民委員會(huì)進(jìn)行保管,原業(yè)主委員會(huì)成員違規(guī)使用印章或拒不移交的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交,公安機(jī)關(guān)應(yīng)協(xié)助移交。

      第十六條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約等有關(guān)規(guī)定履行職責(zé),建立財(cái)務(wù)收支、日常運(yùn)行、檔案資料等管理制度,妥善保管小區(qū)基礎(chǔ)資料和相關(guān)會(huì)計(jì)資料,規(guī)范日常運(yùn)行。

      第十七條  業(yè)主委員會(huì)依法應(yīng)當(dāng)公開的信息,應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口、公示欄等顯著位置公布,或者按照管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他方式公開。

      第十八條  市城管局、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)定期對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行考核,業(yè)主委員會(huì)考評(píng)結(jié)果不合格的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)責(zé)令整改。

      業(yè)主委員會(huì)未按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以督促限期召開;業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

      第十九條  有下列情形之一的,可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé):

      (一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的;

      (二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立,經(jīng)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的;

      (三)業(yè)主委員會(huì)長(zhǎng)期不能正常開展工作,經(jīng)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)多次指導(dǎo)重新選舉,不能產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)的。

      第二十條  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的,市城管局依法調(diào)查核實(shí)后應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

      第二十一條  物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)期間,符合成立業(yè)主委員會(huì)條件的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)組織成立業(yè)主委員會(huì)。

      物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),依托村(居)民委員會(huì)實(shí)行自治管理。

      第三章 物業(yè)準(zhǔn)入與退出管理

      第二十二條  建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,根據(jù)小區(qū)品質(zhì)、規(guī)模等因素,綜合考慮確定前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

      第二十三條  建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)依托政府公共服務(wù)平臺(tái)實(shí)施。

      鼓勵(lì)業(yè)主自治組織通過政府公共服務(wù)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主自治組織選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,屬地街道(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)予以監(jiān)督。

      第二十四條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi),將合同報(bào)市城管局和市發(fā)展改革部門備案。

      物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主自治組織簽訂物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)自簽訂之日起三十日內(nèi),將合同報(bào)屬地街道(鎮(zhèn)人民政府)和市城管局備案。

      第二十五條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反物業(yè)法律法規(guī)的規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同的約定,單方終止履行合同,擅自退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)。

      業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利,按照法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù),執(zhí)行業(yè)主大會(huì)(或授權(quán)業(yè)主委員會(huì))作出的決定。

      業(yè)主轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

      第二十六條  經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上投票權(quán)業(yè)主提議提前解除物業(yè)服務(wù)合同的,業(yè)主委員會(huì)在收到提議之日起1個(gè)月內(nèi)應(yīng)召開業(yè)主大會(huì),對(duì)是否提前解除物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行表決。

      第二十七條  物業(yè)服務(wù)合同期間,若一方要求提前解除合同的,按下列要求辦理:

      (一)提出提前解除合同的一方應(yīng)當(dāng)提前90天書面告知另一方,同時(shí)報(bào)告市城管局、所在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)以及屬地村(居)民委員會(huì);

      (二)合同雙方就提前解除合同事宜應(yīng)達(dá)成一致意見,或訴請(qǐng)法院、仲裁機(jī)構(gòu)裁決;

      (三)雙方同意提前解除合同或經(jīng)法院、仲裁機(jī)構(gòu)裁決解除合同的,建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前,另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

      (四)在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定自行管理的業(yè)主接管之前,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同約定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),不得以雙方同意解除合同為由退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目;

      (五)未經(jīng)雙方協(xié)商同意提前解除合同,或未經(jīng)法院、仲裁機(jī)構(gòu)裁決解除的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同的約定繼續(xù)履行合同。

      第二十八條  符合物業(yè)服務(wù)合同終止條件的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好以下工作:   

      (一)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日前一個(gè)月,在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)經(jīng)營(yíng)的收支情況。

      (二)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起十五日內(nèi),向業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人、村(居)民委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物:

      1.利用物業(yè)共用設(shè)施、共用場(chǎng)地等經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、所得收益的收支情況明細(xì)賬和余額;

      2.前期物業(yè)開辦費(fèi)所購買的物資及開辦費(fèi)余額、物業(yè)管理用房以及屬于全體業(yè)主共同所有的其他財(cái)物;

      3.竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫,地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料;

      4.共用設(shè)施設(shè)備清單;

      5.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

      6.業(yè)主名冊(cè)和預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用;

      7.實(shí)行酬金制的,應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財(cái)務(wù)資料;

      8.其他相關(guān)材料。

      原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的,應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)、監(jiān)督下,對(duì)物業(yè)共用部位、電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以確認(rèn)。

      第二十九條  建立前期物業(yè)服務(wù)履約保障制度,如皋市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)制定出臺(tái)行業(yè)履約管理規(guī)范,明確物業(yè)履約保障的方式方法。

      第三十條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前退出或期滿不再提供服務(wù),尚未重新選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、村(居)民委員會(huì)根據(jù)小區(qū)現(xiàn)實(shí)狀況選擇專業(yè)服務(wù)單位做好小區(qū)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。

      實(shí)施應(yīng)急物業(yè)服務(wù)前,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、村(居)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將應(yīng)急服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)、服務(wù)期限等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

      對(duì)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間,小區(qū)二次供水、電梯運(yùn)行等產(chǎn)生的公共能耗費(fèi)用有約定的從其約定,未約定的由業(yè)主共同分?jǐn)?;物業(yè)共用部分的毀損責(zé)任無法確定責(zé)任人時(shí),由全體業(yè)主承擔(dān);應(yīng)急服務(wù)單位故意造成的,由應(yīng)急服務(wù)單位承擔(dān)責(zé)任。

      應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限一般不超過六個(gè)月。應(yīng)急服務(wù)期間,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)及時(shí)指導(dǎo)和協(xié)助全體業(yè)主依法決定物業(yè)管理方式和內(nèi)容。

      第三十一條  被解聘或者服務(wù)期限屆滿未續(xù)聘的原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不按照要求退出或者不配合移交資料的,由市城管局責(zé)令其限期撤出和移交,公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。

      原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或者不配合移交資料的,有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違反治安管理行為的,由公安機(jī)關(guān)依法處理?!?/span>

      第三十二條  各責(zé)任主體應(yīng)保持物業(yè)項(xiàng)目管理的有序性、持續(xù)性、長(zhǎng)效性,謹(jǐn)慎依法行使解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。

      物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)信守法的原則,依法履行退出程序,協(xié)助解決項(xiàng)目遺留問題,做好新老物業(yè)管理的銜接工作,保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性。

      第四章 物業(yè)承接與服務(wù)

      第三十三條  商品房辦理現(xiàn)房銷售許可證或預(yù)售許可證前,應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同,相關(guān)備案證明在房屋實(shí)施現(xiàn)售或預(yù)銷售時(shí),應(yīng)在銷售大廳等顯著位置進(jìn)行公示。

      第三十四條  前期物業(yè)管理開辦費(fèi)應(yīng)在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中予以列明,由建設(shè)單位在取得《商品房預(yù)售許可證》前交納,主要用于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn),所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)專款專用。

      前期物業(yè)管理開辦費(fèi)最低標(biāo)準(zhǔn)為:項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積在10萬平方米以下的為0.8元/㎡,10萬平方米以上的每增加1萬平方米開辦費(fèi)增加0.5萬元。

      第三十五條  建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí),應(yīng)通知供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加;專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行職責(zé),為終端用戶提供服務(wù),直接向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用,并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專營(yíng)管線和相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任,費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)。法律法規(guī)另有規(guī)定的,從其規(guī)定。

      第三十六條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定,移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

      在物業(yè)交付使用十五日前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)并移交相關(guān)資料。未移交的資料,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

      第三十七條  鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)開展承接查驗(yàn)活動(dòng),可邀請(qǐng)市城管局、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、村(居)民委員會(huì)工作人員及業(yè)主代表參加。對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù),無法及時(shí)修復(fù)的,應(yīng)書面承諾修復(fù)的期限、責(zé)任部門和修復(fù)應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。

      第三十八條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)到市城管局辦理承接查驗(yàn)備案手續(xù),備案后五日內(nèi)將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,并在交房時(shí)告知業(yè)主查驗(yàn)情況。

      物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)的,由市城管局責(zé)令限期改正,并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。給業(yè)主造成損害的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)責(zé)任。

      第三十九條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。

      中標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)投標(biāo)文件中承諾的內(nèi)容,在物業(yè)服務(wù)合同中明確服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、人員配備情況、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

      物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)期間,因故需要更換配備的專業(yè)崗位人員的,應(yīng)及時(shí)將變更信息向小區(qū)業(yè)主、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)及市城管局告知。

      第四十條  安置房是指由政府投資或組織實(shí)施的,因城市發(fā)展、舊城改造、道路建設(shè)、重大農(nóng)業(yè)開發(fā)及實(shí)施土地征收、房屋征收、收購儲(chǔ)備土地等搬遷,對(duì)被搬遷戶實(shí)行安置,由政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的居住用房。

      安置房居住區(qū)實(shí)行一定期內(nèi)物業(yè)費(fèi)考核定級(jí)補(bǔ)助制度,多層安置房居住區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)暫為A級(jí)0.3元/㎡,B級(jí)0.25元/㎡,C級(jí)0.2元/㎡; 帶電梯的高層、小高層補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)暫為A級(jí)0.7元/㎡,B級(jí)0.6元/㎡,C級(jí)0.5元/㎡。

      由住建、土地儲(chǔ)備中心等部門建設(shè)的安置房已向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)移交的,物業(yè)費(fèi)考核補(bǔ)助費(fèi)由接受的街道列支,未移交或未配套建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用房的,由建設(shè)單位列支。

      安置區(qū)物業(yè)考核補(bǔ)助的年限及標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整,由市城管局結(jié)合安置區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的具體情況,商各街道辦事處提出建議方案報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

      經(jīng)營(yíng)性用房收入補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)用多余部分,由所在街道辦事處進(jìn)行統(tǒng)籌管理,經(jīng)營(yíng)性用房收入不足以補(bǔ)貼本小區(qū)的,不足部分由各街道調(diào)整列支。各街道辦事處需加強(qiáng)監(jiān)管,確保??顚S?。

      第四十一條  建設(shè)單位建設(shè)安置房居住區(qū)應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三的標(biāo)準(zhǔn)增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房,并交由街道辦事處出租管理,其收益用于彌補(bǔ)安置房居住區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)助。

      第四十二條  街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入突發(fā)事件應(yīng)急處置工作體系,建立物資和資金保障機(jī)制,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關(guān)工作。

      第四十三條  市發(fā)展改革部門會(huì)同市城管局按照價(jià)格管理權(quán)限,每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估,并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整并公布。

      第四十四條  住宅物業(yè)人防工程按《如皋市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。

      第四十五條  人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的汽車停放費(fèi)、租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),單獨(dú)建賬,用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出,有剩余費(fèi)用的70%納入住宅專項(xiàng)維修資金,其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)。

      第四十六條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料:

      (一)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案;

      (二)監(jiān)控、電梯、消防、綠地等共有部分檔案及其管理運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)記錄;

      (三)房屋裝飾裝修管理資料;

      (四)業(yè)主名冊(cè);

      (五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱等書面協(xié)議;

      (六)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他資料。

      業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、市城管局有權(quán)查閱前款規(guī)定的相關(guān)檔案和資料。

      第四十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,并及時(shí)更新:

      (一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人情況、聯(lián)系方式、投訴電話;

      (二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況;

      (三)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;

      (四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電費(fèi)分?jǐn)傄约拔飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益收支情況;

      (五)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車車位的收益收支情況;

      (六)住宅專項(xiàng)維修資金使用及業(yè)主分?jǐn)偳闆r;

      (七)物業(yè)承接查驗(yàn)情況;

      (八)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

      前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公示;第四項(xiàng)至第六項(xiàng)應(yīng)當(dāng)至少每年公示一次;第七項(xiàng)在辦理承接查驗(yàn)備案后公示,公示時(shí)間不少于六十日。

      第五章 物業(yè)使用和維護(hù)

      第四十八條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同,制定安全管理制度,配置安全防范設(shè)施及物資。在發(fā)現(xiàn)重大安全隱患、發(fā)生安全事故及其他緊急事件時(shí),采取必要的保障措施,做好相關(guān)工作并及時(shí)向?qū)俚卮澹ň樱┟裎瘑T會(huì)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和負(fù)有安全監(jiān)督管理職責(zé)的部門報(bào)告。

      物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)質(zhì)量或履行相應(yīng)義務(wù),導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的,依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

      第四十九條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理施劃車位、規(guī)范車輛秩序。車輛停放不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

      消防通道和疏散通道、消防登高面、消防設(shè)施點(diǎn)等位置應(yīng)當(dāng)設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)和禁止占用提醒。

      第五十條  業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)住宅裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)持下列材料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)登記:

      (一)房屋所有權(quán)屬證明;

      (二)申請(qǐng)人身份證復(fù)印件;

      (三)裝飾裝修方案;

      (四)所有權(quán)人同意裝飾裝修的證明材料;

      (五)高空作業(yè)資格等材料。

      物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主提交的裝飾裝修方案應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審核,告知住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)簽訂住宅裝飾裝修協(xié)議和安全承諾書。

      物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修活動(dòng)的巡查,業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

      業(yè)主、物業(yè)使用人存在違法使用物業(yè)、拒不辦理申報(bào)登記手續(xù)、違規(guī)裝飾裝修或?qū)嵤┻`法建設(shè)等損害建筑物安全或侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的,業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約及時(shí)采取勸阻、制止、禁止施工人員和建筑裝飾材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域等必要的管理措施。對(duì)勸阻、制止不了的,應(yīng)及時(shí)向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、市城管局或者公安機(jī)關(guān)報(bào)告,相關(guān)部門應(yīng)予以支持。

      第五十一條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定履行物業(yè)保修期內(nèi)的保修職責(zé)。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議。

      第五十二條  業(yè)主大會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評(píng)估,并向全體業(yè)主公布評(píng)估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評(píng)估活動(dòng)。

      業(yè)主大會(huì)可聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益的收支情況進(jìn)行年度審計(jì),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予配合,審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示,公示時(shí)間不少于十五天。

      第五十三條  物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

      (一)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物,擅自改變房屋外觀;

      (二)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),擅自改變門窗位置,超荷載存放物品;

      (三)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;

      (四)擅自占用或者挖掘道路、場(chǎng)地、地下空間,侵占或者損毀樹木、綠地、景觀;

      (五)擅自在樓道等公共部位堆放物品;

      (六)違反有關(guān)人均面積、使用功能、消防安全、建筑安全等規(guī)定出租房屋;

      (七)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品;

      (八)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材,妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;

      (九)破壞或者擅自改造人防工程;

      (十)擅自設(shè)置停車泊位、違規(guī)停放車輛;

      (十一)電動(dòng)自行車在樓梯間、樓道等疏散通道、安全出口、消防車通道及其兩側(cè)影響通行的區(qū)域停放。違反用電安全要求私拉電線和插座為電動(dòng)自行車充電;

      (十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;

      (十三)高空拋物、露天焚燒、在雨水污水分流地區(qū)將污水排入雨水管網(wǎng)、違反垃圾分類管理規(guī)定處理垃圾;

      (十四)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng);

      (十五)擅自架設(shè)電線、電纜,擅自遷改供排水、燃?xì)夤芫€等;

      (十六)擅自改變房屋、車庫以及附屬用房的用途;

      (十七)在地下或者半地下建筑物內(nèi)、高層建筑內(nèi)使用瓶裝燃?xì)猓?/span>

      (十八)法律法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

      第六章 物業(yè)監(jiān)管和考核

      第五十四條  建立執(zhí)法協(xié)同和執(zhí)法聯(lián)動(dòng)機(jī)制,相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)查處住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)過程中的違法行為。

      第五十五條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為:

      (一)違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容,降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),擅自設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),在水、電、天然氣、供熱等單位供應(yīng)定價(jià)外收取費(fèi)用;

      (二)擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng),挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益;

      (三)采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催收物業(yè)費(fèi);

      (四)非法收集、使用、傳輸、買賣在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主個(gè)人信息;

      (五)擅自處分屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán);

      (六)挪用、侵占住宅專項(xiàng)維修資金、業(yè)主公共收入;

      (七)擅自拆除、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備;

      (八)擅自撤出或者被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域,或者撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù),或者非法接管造成物業(yè)管理混亂的;

      (九)與業(yè)主委員會(huì)成員串通,損害業(yè)主利益;

      (十)終止服務(wù)撤出時(shí),拒不移交屬于業(yè)主共有的檔案資料、物品、資金等;

      (十一)損害業(yè)主合法利益的其他行為。

      物業(yè)服務(wù)企業(yè)有上述行為之一的,市城管局應(yīng)取消其星級(jí)評(píng)定資格,已被評(píng)為星級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接予以撤銷,當(dāng)年年底不得列入評(píng)先評(píng)優(yōu)序列,其管理的物業(yè)項(xiàng)目二年內(nèi)不得參與國(guó)家、省、市級(jí)物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項(xiàng)目等評(píng)選活動(dòng)。

      第五十六條  對(duì)投訴較多且經(jīng)查實(shí)或者考核巡查中問題較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè),市城管局應(yīng)會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談,督促限期整改。對(duì)整改不力或拒不整改的,可公開通報(bào)或建議全體業(yè)主、業(yè)主大會(huì)解除物業(yè)服務(wù)合同或者不再續(xù)聘。

      第五十七條  市城管局應(yīng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為的相關(guān)考核結(jié)果和行政處罰情況記入企業(yè)誠(chéng)信檔案,納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息和信用等級(jí)評(píng)定,評(píng)定結(jié)果報(bào)送上級(jí)主管部門備案,并適時(shí)向社會(huì)公開。

      相關(guān)主體可將信用評(píng)價(jià)結(jié)果與選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)掛鉤,鼓勵(lì)優(yōu)先聘用信用等級(jí)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè),實(shí)行守信激勵(lì)、失信懲戒,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)化服務(wù)。

      第五十八條  商貿(mào)、辦公、學(xué)校、醫(yī)院、景區(qū)、專業(yè)園區(qū)等非住宅物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的,參照本辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

      第七章 附則

      第五十九條  本辦法自2024年12月1日起施行,有效期至2029年11月30日。

      第六十條  本辦法自施行之日起,《如皋市物業(yè)管理暫行辦法》(皋政規(guī)〔2010〕2號(hào))《如皋市安置房居住區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》(皋政規(guī)〔2014〕3號(hào))《如皋市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法》(皋政辦發(fā)〔2012〕164號(hào))同時(shí)廢止。

      解讀:《市政府關(guān)于印發(fā)〈如皋市住宅物業(yè)管理辦法〉的通知》政策解讀

      南通市如皋市人民政府發(fā)布

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